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旅遊旺區街舖入市良機


[2020-12-27] - 314人點閱
 自2020年爆發新冠肺炎以來,為防止市民感染,對外封城加上對內限聚,零售消費人流急速減少,舖位物業「深受其害」,核心遊客區劈租幅度達到誇張的七至八成,連累舖價出現深度調整,舖位蝕讓個案更是持續出現。

政府希望透過撤辣提振工商舖物業,惟疫情再度爆發窒礙不少投資者入市步伐,隨後更多負面消息浮現。

市場人士表示,預料2021年初舖價會再跌5%至10%,舖市成為2020年工商舖範疇中最受影響的環節,買賣要等農曆新年後才有望復甦。

新經營模式增舖位租務盛滙商舖基金創辦人李根興表示,總結2020年全年表現的話,核心區舖價跌幅大約為35%,而民生區則跌約20%;如與修例風波前比較的話,核心區舖價大約跌50%,民生區跌了30%。

同時,2020年出現的多宗舖位蝕讓,當中大部分原業主的買入時間都是在舖市高峰期前後(2012-2014年),如想捕捉投資機會的話,反而應該買入旅遊旺區、核心區的街舖。他指,無遊客亦代表舖價已「跌到好甘」,反而最「戇居」的就是現在買街市舖。

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,2020年市場暫錄得約999宗商舖買賣成交,涉及總金額約242億元;宗數接近2019年水平,而金額則下跌約17%。

租賃成交卻不跌反升,2020年暫錄得約4,498宗舖位租務成交,按年上升近6%;而總成交金額就錄得約4.4億元,按年減少約16%。

黃偉基指,由於2020年租金比2019年下半年跌幅更為顯著,加上經過一年半商戶亦逐漸適應新經營模式,租舖態度因而轉為較開放。

從按月數據亦可看出端倪,從7月起舖位租務成交量持續上升,較以往按月200至300餘宗為高,最新11月錄得約507宗,為2019年3月後首次突破500宗。

黃偉基又表示,核心區空置率方面,雖然近月個別區域數字仍然上升,但有輕微收窄跡象,11月計商舖空置率上揚的僅有中環、灣仔及尖沙咀區。

旺角則維持不變,而銅鑼灣更是傳來喜訊,最新空置率為11.65%,按月下跌0.09個百分點。

黃氏分析,舖市必定是工商舖範疇中最受衝擊環節,租售價是跌幅最深。

價格下跌亦成功吸引部分投資者趁低吸納,預料2021年買賣交投量會有30%增長,而買賣價則會有10%升幅。

租務走勢表現料理想,2021年租務交投量料會有5%升幅,上升至約4,800宗水平,而租金則個別發展,核心區舖位續會尋底,料仍會有10%跌幅,而民生區舖位則會平穩向上,料會有10%內的增長。

樓市資金或轉投民生舖不過,李根興卻預期,未來兩三星期會有好多負面新聞充斥舖市,新冠肺炎第四波高峰期、企業大裁員、疫苗無想像中有效等,很多業主會「等唔切」,再度劈價沽售。

整體數字方面,直至2021年農曆新年(2月12日),李根興料買賣成交量也會因為第四波疫情而下跌,但跌幅較小。

因為不少買家趁現在減辣後想趁低入市,預期成交量與減辣前相若,或輕微上升一兩成。

他又指,舖市買賣要等農曆新年後才有望復甦。價格方面也會觸底回升,部分細碼的民生舖,由於樓市資金轉投舖市,會上升10%至20%。核心區較大碼的舖(3,000萬元以上) 則會止跌,價格橫行至2022年。


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