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上海樓價「超英趕美」


[2016-09-21] - 1965人點閱
年均增速為紐約14倍 套均總價或超倫敦

儘管上海的人均GDP較紐約、倫敦仍有不小差距,但樓價卻毫不遜色。戴德梁行昨日在上海發佈的最新研究報告指,過去五年間上海的房價增速為紐約的14倍,報告同時預計,上海的套均總價很有可能在今年年末再超倫敦。

上海經濟近幾年迅速發展,人均GDP年平均增長率為6%,約為紐約的6倍、倫敦的3倍。2010年,紐約的人均GDP是上海的4倍,至2015年比值縮減到3倍;倫敦的人均GDP在2010年約是上海的5.5倍,2015年縮減為3.5倍。戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為,雖然三地之間的人均GDP差距在縮小,但是絕對值差距依然較大。

住房平均售價差距縮小

根據該行的數據,2010年至2015年期間,上海房價年增幅在4%至20%,年均增長率為10%;紐約房價波動性比較強,年增長率在-5.0%至8.5%之間浮動,年均增長速度為0.7%;倫敦房價則在2014年突然發力,2014年及2015年的年增長幅度均超過10%,年均增長率約為6%。也就是說,三地房價年均增長率,上海高於倫敦,更幾乎是紐約年均增長速度的14倍。

若從每套住房的平均售價來看或許更為直觀。2010年上海套均總價約253萬元(人民幣,下同)/套,在2015年達到397萬元/套;紐約2010年的套均總價約折合人民幣334萬元/套,約是上海的1.32倍,而到了2015年約合人民幣320萬元/套,已低於上海。2010年倫敦的套均總價約合人民幣401萬/套,約是上海的1.58倍;2015年,倫敦套均總價約合人民幣493萬/套,為上海的1.24倍,差距正在縮小。

滬房市場引各方關注

伍惠敏昨日在接受本報採訪時估算,9月1日至9月20日,上海的住宅均價約為44,275萬/平方米,以過去五月間成交套均面積127平方米計算,目前的總價約為562萬元/套,以此增速,上海的套均總價很有可能在今年末超過倫敦。她並建議,房價需要與城市的經濟協調發展,上海住宅市場的現狀需引起各方預警關注。

此外連月來上海土地市場高歌猛進,伍氏認為,由於成交樓板價漲幅傳導至新建商品住房約需一年,據此推算上海2017年新建商品房成交價將持續上升。據其分析,從2008年至2016年的數據來看,上海新建商品住房成交均價,與成交樓板價走勢基本一致。

據戴德梁行統計,上海成交樓板價從2008年的3,215元(人民幣,下同)/平方米,以年均增長率89%,在2016年8月達到26,164元/平方米;2008年上海新建商品住房成交均價為13,467元/平方米,截至今年8月,成交均價達到36,440元/平方米,年均增長率約為21%,可見地價增幅超過房價增幅4倍。


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